부동산 갭 투자 전세 못 구하면 어떻게 되는지에 대한 정보를 찾고 계시는가요? 이 글을 통해 갭 투자 후 전세 세입자 세팅하지 못했을 때 해결 방법에 대해 알 수 있을 것입니다. 그럼 갭투자 뜻과 방법, 주의사항까지 차근차근 알아보겠습니다.
글의 순서
갭 투자 전세 못 구하면 어떻게 될까요?
갭 투자 시 매매 계약 후 전세 세입자를 구하지 못하면 매도자 또는 기존 전세 세입자에게 돈을 돌려줄 수 없는 상황이 발생합니다.
1. 매도자에게 매도금을 줄 수 없는 경우
매도자에게 매도금을 주지 않으면 이는 엄연하게 계약 파기에 해당하므로 최악의 경우 계약금과 중도금을 모두 포기해야 됩니다. 전세금을 낮게 하여 전세 세입자를 구하거나, 현재 거주하고 있는 집을 이용하여 대출받아 매도금을 처리하는 방법이 있습니다. 또한 일정 금액을 주고 나머지 금액에 대해 매수한 건물에 근저당을 설정하게 하는 방법도 있습니다.
2. 기존 전세 세입자에게 돈을 돌려줄 수 없는 경우
현재 거주하고 있는 집을 이용하여 대출받아서 전세금을 돌려주거나, 현재 거주하고 있는 집을 전세 내주어 전세금으로 돌려주는 방법이 있습니다. 이때 새로 거주할 집을 찾아야 할 텐데요. 매수한 집에서 거주하면서 전세 세입자를 구하는 방법과 매수한 집을 공실로 두고 전세 세입자가 구해질 동안 월세로 거주하는 방법이 있겠습니다.
갭 투자 란
갭투자 뜻은 매매가와 전세가의 차이(gap : 갭)만큼의 투자금으로 집을 사는 것을 의미합니다. 과거에는 갭 투자와 전세 끼고 투자를 나누어서 사용했는데요. 갭 투자는 전세 끼고 투자에 비해 상대적으로 투자금이 저렴한 것을 뜻했습니다. 예를 들면 매매와 전세 차이가 2~3,000만원 이하인 것을 의미했다고 볼 수 있죠.
하지만 부동산 매매가가 폭등한 지금, 전세와 가격 차이가 2~3,000만 차이가 나는 아파트를 찾는 건 쉬운 일이 아니게 되었습니다. 결과적으로 갭 투자금 자체가 올라가게 되고 같은 방식이라고 할 수 있는 전세 끼고 투자와 동일한 용어로 사용되고 있습니다.
갭 투자 방법
갭 투자 방법은 다음 두 가지로 나뉘게 됩니다.
1. 매매 계약과 동시에 전세를 구하는 방식
일반적으로 투자자들이 선호하는 갭 투자 방법으로 매매 계약을 최대한 저렴하게 계약해 놓고 잔금 기간(통상적으로 3개월) 동안 전세 세입자를 높은 가격에 구하는 방법입니다. 매매가격은 저렴하게, 전세금은 비싸게 설정할 경우 갭 투자 금액을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
2. 전세 세입자가 있는 집을 매수하는 방식
이미 전세 세입자가 거주하고 있는 집을 매수하는 것으로 추후 전세 세입자가 퇴거할 시 본인이 거주하거나 다른 전세 세입자를 구하는 방식입니다. 부동산 가격이 급등하고 있는 시기에 당장이라도 집을 사지 않으면 평생 집을 사지 못할 것 같은 불안함에 ‘집값이 더 오르기 전에 매수하자’라는 심리로 미리 매수하는 방식으로도 사용되었습니다. 왜냐하면 전세 세입자가 이미 있는 집은 당장 입주가 불가능하기 때문에 상대적으로 저렴한 가격으로 매수할 수 있기 때문입니다.
갭 투자 주의사항
갭 투자할 때 단순히 매매가와 전세가가 비슷하다고 매수하면 안된다는 것은 위의 설명을 통해 알고 계실텐데요. 전세금 투자라고 불리는 갭 투자를 할 때 반드시 체크해야 할 사항이 입주 물량입니다.
매매 계약과 동시에 전세를 구하는 방식일 경우 해당 아파트와 인근 아파트에 입주 물량이 많지 않은지 확인해보아야 합니다. 주변 입주 물량이 많다는 것은 주변 전세 물량도 많아진다는 의미입니다. 결국 전세를 구하는 사람들에게 선택권이 주어지게 되고 전세금을 높게 설정해야 하는 갭투자자의 입장에선 불리할 수밖에 없기 때문입니다.
전세 세입자가 있는 집을 매수하는 방식일 경우 기존 전세 세입자가 퇴거하는 시기의 인근 입주 물량을 확인해야 합니다. 이유는 위와 같습니다.
그래서 투자자들이 중요하게 생각하는 지표 중 입주 물량이 항상 빠지지 않는 것입니다.
갭 투자하기 좋은 아파트?
갭 투자는 상대적으로 투자금이 적게 들기 때문에 쉽게 생각하고 접근하는 경향이 있습니다. 갭 투자금이 적다는 것을 풀어서 설명하면 매매금액은 저렴하지만 전세 금액은 높다는 것인데요. 즉, 매매수요는 없으나 전세수요는 많다는 것을 의미하는데요. 이런 상황이 발생하는 이유는 통상적으로 두 가지 상황이 있습니다. 이 두 가지 상황은 겉보기엔 비슷하지만, 전혀 다른 성향을 보입니다.
첫 번째 상황은 다음 아파트 등으로 이사하기 전 돈을 모으기 위해 생활비를 최소화하기 위한 용도로 이용하는 주거지인 경우입니다. 특히 빌라가 이에 해당하는 경우가 많은데요. 이 때문에 빌라 중 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 곳이 많습니다. 빌라 갭 투자의 경우 심하면 무자본 갭 투자도 가능하기 때문에 단순히 ‘그래도 집 한 채는 있어야지’라는 마음으로 매수했다간 다음 매수자를 찾을 수 없어 힘들어하는 경우가 많이 있습니다. 빌라 외에도 지역 주민들이 선호하지 않는 아파트도 비슷한 현상을 보입니다. 매수자는 찾기 힘들지만 전세 세입자는 많은 곳이죠.
두 번째 상황은 입지는 좋지만, 부동산 하락장으로 인해 매매 심리가 죽어있고 미분양 위험성으로 인해 신축이 없는 경우 전세금이 조금씩 오르다가 결국 매매가와 비슷해지는 경우입니다. 입지가 좋다 보니 부동산 시장이 좋아지면 매매 가격이 급등하는 경향을 보입니다.
비슷하면서도 다른 이 두 가지를 구분하는 것은 갭 투자할 때 필수적으로 확인해야 될 사항입니다.
